Сделки с недвижимостью — Санкт-Петербургский городской третейский суд

Заключение сделки в простой письменной форме

С 31 января 1998 года, со дня вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок купли-продажи, мены и дарения недвижимости стало необязательным. Перечисленные сделки могут заключаться гражданами в простой письменной форме.

Обязательной же является государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество в органах государственной регистрации (для недвижимости в северной части Всеволожского района — это Токсовский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области).

Итак, Вы собрали все документы относительно объекта недвижимости, требующиеся для заключения договора в простой письменной форме.

А если пока не собрали, но есть необходимость закрепить достигнутую с другой стороной договорённость об условиях предстоящей (или даже уже фактически исполненной) сделки, то заключайте предварительный договор (статья 429 ГК РФ). Предварительный договор, как и основной договор, может быть совершён в простой письменной форме. Однако если стороны в предварительном договоре обязуются заключить основной договор в нотариальной форме, то и предварительный договор также должен быть нотариально удостоверен.
Государственная регистрация предварительного договора законодательством не предусмотрена. Пример предварительного договора смотрите здесь.

Вернёмся к основному договору. Обратите внимание: регистрационная служба не изготавливает тексты договоров для подписания (данная услуга не отнесена статьёй 9 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к компетенции регистрационной службы). Стороны должны представить в регистрационную службу уже подписанные ими экземпляры договора, при этом время и место подписания договора законодательством не ограничивается.

Остановимся теперь подробнее на требованиях к содержанию договора:

В преамбуле договора приводятся полные данные каждой стороны: фамилия, имя, отчество, пол, гражданство, дата и место рождения, место жительства (регистрации), реквизиты удостоверения личности (серия и номер паспорта, кем и когда выдан, включая код подразделения паспортно-визовой службы).Если договор подписывает представитель стороны сделки, действующий по доверенности или в силу закона (за несовершеннолетних, не достигших 14 лет, а также за лиц, признанных судом недееспособными), то данные этой стороны в преамбуле договора дополняются данными о представителе по следующим примерам:
- СМИРНОВ ВАЛЕРИЙ СЕРГЕЕВИЧ (пол мужской), родившийся 28 января 1950 года в городе Ленинграде, проживающий в Санкт-Петербурге, проспект Луначарского, дом 25, квартира 60, имеющий паспорт 40 03 540087, выданный 6 отделом милиции Калининского района Санкт-Петербурга 01 декабря 2002 года (код подразделения 782-006), в лице представителя СМИРНОВОЙ ИРИНЫ ПЕТРОВНЫ, 12 мая 1955 года рождения, проживающей в Санкт-Петербурге, проспект Луначарского, дом 25, квартира 60, имеющей паспорт 40 03 540088, выданный 6 отделом милиции Калининского района Санкт-Петербурга 01 декабря 2002 года (код подразделения 782-006), действующей на основании доверенности от 18 ноября 2009 года (бланк 78 ВИ 200804), удостоверенной нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга Абрикосовой Л.Г., по реестру № 2-9060;
- СМИРНОВ АЛЕКСАНДР АЛЕКСЕЕВИЧ (пол мужской), родившийся 11 июля 2005 года в городе Санкт-Петербурге, проживающий в Санкт-Петербурге, проспект Луначарского, дом 25, квартира 60, имеющий свидетельство о рождении I-АК № 843219, выданное отделом ЗАГС администрации Калининского района Санкт-Петербурга 06 сентября 2005 года, от имени которого действует как законный представитель мать СМИРНОВА ИННА ВИТАЛЬЕВНА, 28 апреля 1980 года рождения, проживающая в Санкт-Петербурге, проспект Луначарского, дом 25, квартира 60, имеющая паспорт 40 03 540089, выданный 6 отделом милиции Калининского района Санкт-Петербурга 01 декабря 2002 года (код подразделения 782-006).

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, а также лица, ограниченные судом в дееспособности, подписывают договор самостоятельно, но с письменного согласия своего законного представителя, что отражается в преамбуле договора по следующему примеру:

СМИРНОВ ЕГОР ВАЛЕРЬЕВИЧ (пол мужской), родившийся 12 января 1995 года в городе Санкт-Петербурге, проживающий в Санкт-Петербурге, проспект Луначарского, дом 25, квартира 60, имеющий паспорт 40 07 745812, выданный ТП №19 отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в Калининском районе города Санкт-Петербурга 25 января 2009 года (код подразделения 780-019), действующий с согласия своего отца СМИРНОВА ВАЛЕРИЯ СЕРГЕЕВИЧА, 28 января 1950 года рождения, проживающего в Санкт-Петербурге, проспект Луначарского, дом 25, квартира 60, имеющего паспорт 40 03 540087, выданный 6 отделом милиции Калининского района Санкт-Петербурга 01 декабря 2002 года (код подразделения 782-006).

При этом вышеуказанное письменное согласие законного представителя может быть оформлено непосредственно на самом договоре (после подписей сторон договора) путём совершения надписи по следующему примеру и проставления подписи законного представителя с расшифровкой:

Даю согласие моему сыну СМИРНОВУ ЕГОРУ ВАЛЕРЬЕВИЧУ на совершение настоящей сделки.

Предмет договора. Должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить объект недвижимости, право на который передаётся по договору. Это адрес объекта, его назначение, полный состав, площадь, в том числе жилая (для недвижимости жилого назначения), иные идентифицирующие его характеристики (кадастровый или условный номер — при наличии). Такие сведения берутся из правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, а также документов органов учёта: БТИ и кадастровой палаты (отдела Росреестра).Если предметом договора является земельный участок, то должна быть указана также категория земель, к которой отнесён данный участок (пункт 2 статьи 8 ЗК РФ).Примечания.

Не являются препятствием для совершения сделки фразы в строке 16 раздела В.1 кадастрового паспорта (ранее — кадастрового плана) земельного участка, межевание которого не проводилось: «граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства», «сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке», «площадь и местоположение границ земельного участка ориентировочные, подлежат уточнению при межевании» и тому подобное.
Земельные участки, координатное описание границ которых в ГКН отсутствует, в оборотоспособности федеральным законом не ограничены. Более того, частью 11 статьи 45 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» прямо установлено, что отсутствие таких кадастровых сведений о земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на земельный участок или сделок с ним либо для отказа в данной государственной регистрации.
Таким образом, процитированные фразы строки 16 раздела В.1 кадастрового паспорта правового значения для совершения сделки не имеют и воспроизводиться в тексте договора не должны. Если же стороны сами в договоре признают недостаточную определённость предмета сделки, то они тем самым сделают свой договор незаключённым вовсе (статьи 432 и 554 ГК РФ) или по крайней мере юридически ущербным.
Кадастровый паспорт земельного участка, содержащий указанный текст, прошивать с договором (делать неотъемлемой частью договора) не рекомендуется.
С 01 января 2007 года категория земель поселений переименована в категорию земель населенных пунктов (Федеральный закон от 18 декабря 2006 года № 232-ФЗ). При этом замена или внесение изменений в ранее выданные документы, содержащие прежнее наименование данной категории (земли поселений), не требуется. В договоре следует указывать новое наименование (земли населенных пунктов).
Используйте в договоре именно то наименование садового дома, которое занесено в ЕГРП и отражено в свидетельстве о государственной регистрации права:

«садовый дом — жилое строение без права регистрации проживания» — такое наименование присваивалось ранее при первичной регистрации права собственности на основании декларации об объекте недвижимого имущества по форме, утверждённой Приказом Минэкономразвития РФ от 15 августа 2006 года № 232;
«дом» — такое наименование присваивалось ранее при первичной регистрации права собственности на основании декларации об объекте недвижимого имущества по форме, утверждённой Приказом Минэкономразвития РФ от 03 ноября 2009 года № 447, в случае подачи данной декларации в регистрационную службу до 08 октября 2010 года включительно;
«садовый дом» — такое наименование используется в остальных случаях.

Договор купли-продажи недвижимого имущества должен содержать его цену (пункт 1 статьи 555 ГК РФ). Данное правило применяется и к договору мены (пункт 2 статьи 567 ГК РФ). В договоре дарения стороны вправе, но не обязаны оценивать даримое имущество.Цена в договоре определяется сторонами в рублях и может быть как равной, так и выше, так и ниже оценочной стоимости недвижимости, указанной в документах органов учёта: справке Ф-11 БТИ (техническом паспорте) и кадастровом паспорте земельного участка (выписке из государственного кадастра недвижимости).
Отметим при этом, что размер пошлины за регистрацию (в отличие от услуг нотариусов) никак не зависит от суммы договора.
Договором купли-продажи или мены с доплатой должны быть установлены порядок и сроки расчёта по договору.Внимание! Если договором предусмотрено, что расчёт сторонами полностью или частично производится после государственной регистрации права собственности покупателя, то это право будет зарегистрировано с обременением. В соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ объект недвижимости, являющийся предметом такого договора, будет находиться в залоге у продавца до момента полной оплаты покупателем его стоимости. Для снятия этого обременения обеим сторонам после полного завершения расчёта необходимо будет ещё раз обратиться в регистрационную службу с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.
Однако норма пункта 5 статьи 488 ГК РФ диспозитивная, то есть действующая по умолчанию. Стороны вправе прямо в договоре установить, что залога в такой ситуации не возникает. Например:
«Расчёт сторонами осуществляется в течение трёх рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое имущество к покупателю.
При этом по соглашению сторон с момента такой регистрации и до полного завершения расчёта земельный участок и садовый дом с надворными постройками не признаются находящимися в залоге у продавца. Государственная регистрация ипотеки в силу закона не производится.»
Учитывайте также правовую позицию Верховного Суда РФ, согласно которой неоплата покупателем в установленный срок приобретаемого имущества сама по себе не позволяет продавцу требовать расторжения договора и возврата неоплаченного имущества, если такое основание расторжения договора и возврата имущества специально не оговорено сторонами в договоре (подробнее об этом смотрите здесь).
В договоре купли-продажи или мены недвижимости жилого назначения необходимо указывать перечень и права лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, либо положение об отсутствии таких лиц (пункт 1 статьи 558 ГК РФ).
В договоре должны быть приведены сведения о наличии (отсутствии) обременений объекта недвижимости (абзац седьмой пункта 1 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Например:«4. Земельный участок имеет следующие зарегистрированные ограничения (обременения) права:
— часть земельного участка площадью 42,5 (сорок две целых пять десятых) кв.м расположена в охранной зоне ЛЭП;
— часть земельного участка площадью 60,4 (шестьдесят целых четыре десятых) кв.м расположена в охранной зоне газопровода.
До совершения настоящего договора продаваемое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, обременений, кроме указанных в настоящем пункте, не имеет, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. Продавец подтверждает отсутствие претензий третьих лиц на отчуждаемое имущество.»

Кроме того, в договоре могут указываться:

реквизиты правоустанавливающего и правоудостоверяющего документов отчуждателя (в условиях сложившейся практики — обязательный атрибут договора);
инвентаризационная (кадастровая) стоимость объекта недвижимости со ссылкой на соответствующий документ органа учёта (в условиях сложившейся практики — необязательный атрибут договора).

Приведём далее несколько примеров наиболее распространённых договоров:

Примечание. О том, как не надо составлять тексты договоров, смотрите здесь.

Акт передачи имущества по договору купли-продажи или мены изготавливается отдельным документом либо включается в текст самого договора непосредственно. Пример передаточного акта смотрите здесь. Пример договора, в текст которого включён передаточный акт, смотрите здесь.
В отличие от целого объекта недвижимости доля в праве общей собственности является не вещью (материальным объектом), а правом (идеальным объектом). Поэтому, вообще говоря, при сделке с долей в праве передаточный акт составляться не должен. Но в регистрационной службе полагают иначе, и этот документ для сделки купли-продажи (мены) в отношении доли (долей) также изготавливается.

Если предметом сделки является объект, находящийся в общей долевой собственности отчуждателей или поступающий в общую долевую собственность приобретателей, при составлении договора воспользуйтесь следующими примерами:

Иногда возникает необходимость в заключении договора купли-продажи в пользу третьего лица (статья 430 ГК РФ), т.е. договора, по которому собственником покупаемой недвижимости становится не покупатель, а третье лицо. Пример такого договора смотрите здесь. Пример передаточного акта, составляемого при исполнении такого договора, смотрите здесь. Обратите внимание, что в этом случае договор подписывается продавцом и покупателем, а передаточный акт — продавцом и третьим лицом, поэтому включение передаточного акта в текст самого договора невозможно.

Если недвижимое имущество находится в общей совместной собственности (без определения долей), то для отчуждения доли в праве собственности на такое имущество необходимо сначала установить режим долевой собственности. В соответствии с пунктом 5 статьи 244 ГК РФ долевая собственность на общее имущество может быть установлена по соглашению всех участников совместной собственности или (при недостижении согласия) по решению суда. Пример соглашения об установлении долей в праве общей собственности смотрите здесь.

Примечание. Так как режим долевой собственности в большей мере, чем режим совместной собственности, защищает интересы сособственников и позволяет избежать трудностей при наследовании, можно рекомендовать заключение такого соглашения и в тех случаях, когда совершение каких-либо сделок с долей в праве не планируется.

Если находящееся в общей долевой собственности недвижимое имущество по своим техническим характеристикам допускает его раздел, то таковой может быть произведён по соглашению всех участников общей долевой собственности или (при недостижении согласия) по решению суда (статья 252 ГК РФ). Пример соглашения о разделе жилого дома смотрите здесь.

Делить общее имущество иногда приходится и супругам. При наличии их доброй воли раздел совместно нажитого имущества может быть оформлен соответствующим соглашением (статья 38 СК РФ). Пример соглашения о разделе общего имущества супругов смотрите здесь.

Передачу прав и обязанностей арендатора земельного участка, предоставленного в аренду, можно оформить соглашением по примеру, приведённому здесь. При этом, если срок аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, составляет более пяти лет, то уведомление арендодателя (районной администрации) о передаче арендатором прав и обязанностей по договору аренды можно составить по примеру, приведённому здесь. Если же срок аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, составляет пять лет и менее, то для заключения такого соглашения потребуется не уведомление арендодателя (районной администрации), а получение его согласия. И наконец, передача прав и обязанностей арендатора земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть произведена без согласия арендодателя при условии его уведомления независимо от срока аренды, если иное не установлено договором аренды. (Пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ).

Итак, текст договора составлен и распечатан в необходимом количестве.

В регистрационную службу нужно будет представить экземпляры договора по числу сторон плюс минимум один экземпляр в дело правоустанавливающих документов, хранимое в службе. Желательно, чтобы количество экземпляров договора для хранения в регистрационной службе соответствовало количеству объектов, права на которые регистрируются на основании этого договора. Кроме того, имейте один-два запасных экземпляра, готовых к подписанию на случай порчи, если само подписание договора планируется произвести при подаче документов.

Примечание. Если за какую-либо из сторон выступает несколько лиц (например в случае общей долевой собственности), то по желанию участников сделки количество экземпляров договора может быть увеличено до числа подписывающих его лиц плюс минимум один экземпляр для регистрационной службы.

Если предметом сделки является земельный участок, то каждый экземпляр договора может сшиваться с выданным в земельной кадастровой палате экземпляром кадастрового паспорта (выписки из государственного кадастра недвижимости), который становится в этом случае неотъемлемой частью договора. Если кадастровый паспорт участка состоит из нескольких листов, то все эти листы сшиваются с договором. В случае необходимости недостающее количество экземпляров кадастрового паспорта изготавливается в ксерокопиях и заверяется нотариально.

Примечание. Если кадастровый паспорт земельного участка не сшивается с договором, то договор не должен содержать упоминаний о кадастровом паспорте как о приложении (неотъемлемой части) договора. Пример договора купли-продажи земельного участка с садовым домом, составленный для такого случая, смотрите здесь.

Передаточный акт, если он исполнен в виде отдельного документа, также может подшиваться к договору.

С непривычки сшивание листов договора может представлять определённую трудность. Поэтому приведём здесь рекомендации и по этому поводу.

Возьмите нить длиной ~ 120 см (желательно классического белого или чёрного цвета). Проденьте её в иголку и выравняйте концы нити. При использовании специальной толстой нити достаточная длина составляет ~ 60 см и сдвоение нити не требуется.
Сложенную стопку листов договора с тыловой стороны проткните иголкой со вдетой нитью на расстоянии ~ 1 см от правого края посередине высоты листа. Иголка окажется с лицевой стороны стопки, а с тыловой оставьте конец нити на ширину листа.
С лицевой стороны, отступив вверх четверть высоты листа, проткните стопку иголкой и протащите за ней нить. Не допускайте провисание нити между отверстиями.
С тыловой стороны пропустите иголку с нитью через первое (центральное по вертикали) отверстие.
С лицевой стороны, отступив вниз четверть высоты листа, проткните стопку иголкой и протащите за ней нить.
С тыловой стороны, обхватив иголкой с нитью «пучок» нитей, входящих в первое (центральное по вертикали) отверстие, сделайте с оставленным концом узелок и отрежьте окончания нитей, оставив «хвостик» длиной ~ 5 см.

Скрепляющая нить опечатывается (заклеивается) поверх узелка листком бумаги размером ~ 2 х 5 см (желательно той же плотности, что и листы договора). В последующем, при подписании договора, стороны поставят на этом месте свои подписи, причём таким образом, чтобы подпись, начинаясь на листе договора, заканчивалась на листке, которым заклеен узелок нити.
Можно рекомендовать также нанесение на оборотную сторону последнего листа договора (кадастрового паспорта, передаточного акта) рядом с местом опечатывания скрепляющей нити надписи следующего содержания: «Итого в настоящем документе прошито n (прописью) листов. Подписи сторон:». Такая надпись может быть исполнена от руки или напечатана.

Приведём далее несколько выработанных практикой рекомендаций по процедуре подписания договора (соглашения, передаточного акта):

используйте ручки с чернилами синего (оттенка синего) цвета, т.е. не чёрного, не зелёного, не красного цвета;
ставьте подписи в том порядке, в котором стороны указаны в преамбуле договора;
подпись включает в себя фамилию, имя, отчество полностью в именительном падеже и краткую роспись подписывающегося, например:

Смирнов Валерий Сергеевич роспись

При этом доверенные лица перед своими фамилией, именем, отчеством добавляют слова «по доверенности», например:

по доверенности Смирнова Ирина Петровна роспись

Законные представители после своих фамилии, имени, отчества указывают также фамилию, имя, отчество представляемого полностью в винительном падеже с предлогом «за», например:

Смирнова Инна Витальевна за Смирнова Александра Алексеевича роспись

Лица, действующие одновременно от своего имени и от имени представляемого (по доверенности или в силу закона), после своих фамилии, имени, отчества указывают слова «за себя» и фамилию, имя, отчество представляемого полностью в винительном падеже с предлогом «за», например:

Смирнова Ирина Петровна за себя и по доверенности за Смирнова Валерия Сергеевича роспись

Смирнова Инна Витальевна за себя и за Смирнова Александра Алексеевича роспись

не залезайте при подписании на то поле листа договора, которое может быть использовано для прошивания с другими листами, в том числе с листом, на котором регистрационная служба проставит свои штампы регистрационной надписи.

Если покупатель желает получить при проведении расчёта расписку продавца в получении денег, то изготовить текст такого документа можно по примеру, приведённому здесь.
Расписка продавца в получении денег является для покупателя документальным подтверждением надлежащего исполнения договора в части оплаты покупателем приобретённой недвижимости, поэтому следует рекомендовать получение этого документа во всех случаях, а в особенности в случае, если по условиям сделки расчёт производится после подписания договора. О том, к чему может привести отсутствие расписки продавца, смотрите здесь.
К тому же расписка как документальное подтверждение произведённых расходов на приобретение недвижимости может понадобиться покупателю для получения льготы по налогу на доход (для предоставления имущественного налогового вычета).
Нотариального заверения расписка не требует.

Если завершение расчёта происходит одновременно с передачей и принятием имущества — предмета сделки, то расписку продавца и передаточный акт можно объединить в одном документе. Пример такого акта об исполнении сделки смотрите здесь.

Кроме того, в отдельных случаях для подписания договора потребуются дополнительно следующие документы:

Письменное согласие (разрешение) на сделку органа опеки и попечительства необходимо:
- при отчуждении имущества, собственником которого является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин (статьи 28 и 37 ГК РФ, статья 60 СК РФ).Примечание.
  Сделки от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет и от имени лиц, признанных судом недееспособными, совершают их законные представители (родители, усыновители и опекуны) — статьи 28 и 29 ГК РФ.
  Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет и граждане, ограниченные судом в дееспособности, совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей и попечителей) — статьи 26 и 30 ГК РФ.
- при отчуждении жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чём известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (пункт 4 статьи 292 ГК РФ в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 213-ФЗ ).Примечание.
  Опека устанавливается по решению органов опеки и попечительства над несовершеннолетними в возрасте до 14 лет, а также над лицами, признанными судом недееспособными. Установление опеки сопровождается назначением опекуна. (Статья 32 ГК РФ.)
  Попечительство устанавливается по решению органов опеки и попечительства над несовершеннолетними в возрасте от 14 лет до 18 лет, а также над лицами, ограниченными судом в дееспособности. Установление попечительства сопровождается назначением попечителя. (Статья 33 ГК РФ.)
  Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются при отсутствии у них родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также в случаях, когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов. (Статья 31 ГК РФ.)

Согласие (разрешение) выдаётся органом опеки и попечительства по месту жительства несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченного в дееспособности гражданина независимо от местонахождения недвижимости, принадлежащей указанным лицам.

Если совершается возмездная сделка (продажа или мена) с долей в праве (а не целым объектом), то требуется представить нотариально удостоверенный отказ других сособственников от покупки (преимущественного права покупки) указанной доли либо доказательства того, что прошло более месяца со дня их письменного уведомления о предполагаемой сделке, либо обеспечить их присутствие на сделке, чтобы они оформили свой отказ от покупки в регистрационной службе. Пример заявления сособственника об отказе от покупки смотрите здесь.
При этом, если Ваши отношения с сособственниками не позволяют рассчитывать на их присутствие при сделке или на заблаговременное оформление отказа от покупки, то следует заранее (не менее чем за месяц до планируемой сделки) через любого нотариуса направить всем сособственникам извещение о своём намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых Вы её продаёте. Через месяц после этого Вам следует получить у этого нотариуса свидетельство о передаче извещения адресатам с указанием на содержание ответов, на него полученных, либо с информацией, что ответов к назначенному сроку не последовало.
Правила данного пункта не применяются, если сторона-приобретатель уже является участником долевой собственности.
Если сторона-отчуждатель отчуждаемый объект создала или приобрела по возмездной сделке в период брака (и раздельный режим имущества не предусмотрен брачным договором), то в регистрационную службу необходимо будет представить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) стороны-отчуждателя независимо от его (её) присутствия при подписании договора и подаче документов в регистрационную службу. Как следует из правовой позиции Верховного Суда РФ, согласие супруга в некоторых случаях может потребоваться и для отчуждения имущества, приобретённого безвозмездно (об этом исключении смотрите здесь).
Если сторона-приобретатель приобретает объект по возмездной сделке в период брака (и раздельный режим имущества не предусмотрен брачным договором), то в регистрационную службу необходимо будет представить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) стороны-приобретателя независимо от его (её) присутствия при подписании договора и подаче документов в регистрационную службу.Такое согласие супруга (супруги) подлежит обязательному нотариальному удостоверению в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ и может оформляться любым из двух способов, имеющих для регистрационной службы одинаковое юридическое значение:
- в виде заявления о согласии, подлинность подписи под которым засвидетельствована нотариусом;
- в виде согласия, удостоверенного нотариусом как односторонняя сделка (при этом брачные отношения могут быть проверены нотариусом по свидетельству о заключении брака).Указанное нотариальное действие вправе совершить любой нотариус независимо от местонахождения недвижимого имущества, на сделку с которым даётся согласие.Специальное нотариальное удостоверение согласия супруга не требуется, если этот супруг участвует в подписании договора либо как представитель другого супруга, либо совместно с ним как сособственник или соприобретатель соответственно.

Отсутствие супружеских отношений в случае совершения указанных сделок подтверждается дополнительно подаваемым в службу соответствующим письменным заявлением.

Примечания.

Строго говоря, в пункте 3 статьи 35 СК РФ говорится о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке. А значит, исходя из буквального толкования текста указанной нормы, нет необходимости получения согласия супруга покупателя на сделку, не подлежащую регистрации (такой сделкой является покупка недвижимости нежилого назначения).
С весны 2010 года регистрационная служба ввела новое требование: если заявление об отсутствии брачных отношений подписывается или подаётся не самой стороной сделки, а её представителем, то подлинность подписи на таком заявлении должна быть нотариально засвидетельствована. Данное требование на законе не основано и является немотивированной прихотью руководителей регистрационной службы на региональном уровне.

Если отчуждаемое имущество было получено стороной-отчуждателем в порядке наследования или дарения, то в регистрационную службу, возможно, потребуется представить справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности стороны-отчуждателя по уплате налога на наследство или налога на дарение соответственно, либо по уплате налогов в бюджеты всех уровней в целом.
Для Токсовского отдела регистрационной службы достаточно справки из Всеволожской налоговой инспекции. Но есть и альтернативный вариант: справка об отсутствии задолженности перед бюджетами всех уровней может быть выдана в инспекции ФНС по месту жительства отчуждателя. Учитывайте, впрочем, что альтернативный вариант теряет смысл, если условием получения справки из инспекции по месту жительства является предъявление справки из Всеволожской инспекции. Это условие зависит от конкретной инспекции и от конкретного инспектора.

Примечание. В настоящее время в связи с тем, что Закон РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» утратил свою силу с 01 января 2006 года в полном объёме, каких-либо законных оснований для истребования указанной справки не имеется.
Однако в Токсовском отделе регистрационной службы однозначной правовой позиции по данному вопросу не выработано. Поэтому в случае отчуждения имущества, правоустанавливающим документом на которое является свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом до 01 января 2006 года, или договор дарения, удостоверенный нотариусом до 01 января 2006 года, справку налогового органа у Вас могут потребовать.

Теперь, когда все документы готовы, стороны должны отправиться в Токсовский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, чтобы подать заявления о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к приобретателю на основании заключаемого договора.

Кроме того, если подписывается договор:

купли-продажи или мены недвижимости жилого назначения (жилые дома, квартиры);
дарения недвижимости любого назначения,

то регистрации подлежит и сам договор (статьи 558 и 574 ГК РФ). При этом именно с момента государственной регистрации он считается заключённым и вступившим в силу (статьи 425 и 433 ГК РФ).

В случае сделок купли-продажи или мены недвижимости нежилого назначения (земельные участки; садовые дома; не завершённые строительством жилые дома) сам договор регистрации не подлежит и считается заключённым с момента подписания сторонами.

Право собственности же у приобретателя по договору во всех случаях возникает с момента государственной регистрации этого права в органах регистрации (статьи 8 и 223 ГК РФ).

Примечание. Подачу заявлений о государственной регистрации договора и (или) перехода права собственности на его основании каждая из сторон может поручить своему представителю, выдав ему нотариально удостоверенную доверенность.
По сложившейся практике стороны сделки вправе иметь одного и того же представителя при подаче заявлений в орган регистрации лишь в том случае, если сама сделка регистрации не подлежит (регистрируется только переход права по сделке).

О том, какие придётся платить налоги, связанные с недвижимым имуществом, смотрите здесь.